管理業界の出来事などが掲載されている、TRG オーナーズ新聞の紹介ページです。

大阪府・兵庫県の賃貸用住宅の空室率は約20％、大阪府では40万戸が空室。
オーナー様の所有戸数が50戸の場合、空室は10戸！安定した満室経営を維持するための、入居者が避けている物件３選を紹介します。

空室率20％という数値、この数字に満足しているオーナー様はいないのではと感じます。中には常に満室に近い状態を続けておられる方も多くいらっしゃいます。 もし空室が慢性的にある状況でしたら、先入観やマインドブロックを外し、客観的な視座で物件の現況に向き合うことが求められます。 まずは物件の「強み」と「弱み」を把握し、商圏内の類似物件の中で上位に位置づけされる物件にするために必要な事は何かを考えてみましょう。

入居者が敬遠する物件３選
賃貸仲介最前線で感じる、入居者が敬遠する物件とは？

■募集時に内装工事をしない
（入居者決定後に工事予定）
オーナー様、仲介業者は改装後のイメージがつきますが、入居希望者にはハードルが高いといえます。

■相場観のズレ
今やネットで多くの情報が手に入り、ネットで安くて質のいい物を買うと同様に、入居希望者も賃貸サイトを通じて物件の相場はかなりチェックしています。 募集条件が周辺類似物件より高い場合、候補から除外されます。

■建物共有部の状態が悪い
オーナー様も飲食店に行った際、清掃が行き届いてない、使用済の皿などが山積みだったら、もうその店には行かないことと同じです。内覧の際、共用部もチェックされます。

・清掃が行き届いていない
・共用廊下に入居者の私物が置かれ、通行に支障（消防法に抵触）
・集合ポストにチラシが散乱

特に集合ポストはエントランス周辺にあり、エントランスは建物の顔です。 共用部の印象は、物件が契約されるかどうかに影響しますので常に良い状態を保ちましょう。
上記は同じ土俵で戦う為の最低限の内容です。エリア特性、競合物件の状況に応じて、改善の優先順位は異なりますので、最寄りの店舗のスタッフまでご相談下さい。ご提案させて頂きます。


アパマンショップ阪急塚口店
日高　佑基

前入居者が退去し、改装後入居者募集する際、電気が止まったままになっていませんか？
内覧した際に募集部屋が真っ暗だと、改装したお部屋でもいい印象が伝わらず、成約を見送られるケースをよく見かけます。 ちょっとした工夫で募集部屋の印象が良くなるアイデアを紹介します。

■ただ照明がついていればいい訳ではない

照明がついていても、器具自体が劣化していると古臭い印象を与えてしまいます。トイレや浴室、脱衣所など光が入りにくい空間は薄暗く不気味な印象を与えかねません。
対応策として電球を明るいものに変える、照明カバーを新調するだけでも明るい印象になります。

■照明設置で空室対策にもなり得る

最近では空室対策として室内に予め照明を設置しているケースも増えています。内覧時に印象が良くなるほか、入居後すぐに照明が使え、お客様の初期費用節約にも繋がります。 工事費用もあまりかからず、コスパの良い空室対策の一つです。
照明デザインにもこだわってみると魅力的なお部屋になります。シーリングライトの全般照明は部屋全体が明るくなる反面、空間に特徴がなく内覧で印象に残ることはありません。 間接照明のダウンライトやブラケットライトなどを設置すると、光と影の濃淡がいい雰囲気を演出します。
しかし照明も照度、輝度、配光、色温度などを考慮して設置しないと、暗すぎたり、グレア（不快なまぶしさ）を招いてしまうので、担当の工事業者と相談しながら行いましょう。

照明のちょっとした工夫ですが、内覧時のお部屋の印象が大きく変わります。空室対策の参考になれば幸いです。


左・照明がONの状態の洗面室、清潔な印象を与えます。
右・室内にダウンライト設置、印象がガラッと変化します。計画的に照度、輝度、配光、色温度、スイッチ制御などを考慮し、担当の工事業者と相談しましょう。

管理営業部　辻

『人口問題を理解し、将来に備える方法』

各市町村の人口予測（2020→2035年）
Ａ・人口減少数
Ｂ・減少率
Ｃ・増加率

この数値を理解しどう賃貸経営を行うか！　減少・増加地域ともに選ばれる物件づくりを考えます！

今回は国立社会保障・人口問題研究所が発表した2020年と2035年の人口データを用い、ランキングにまとめました。すると、意外な自治体がランキングに名を連ねています。

■人口減少数・率の大きい自治体

　まずは表（Ａ）、人口減少数が多い自治体の１位は東大阪市で2035年には現在と比べ、約五万五千人の減少です。上位の自治体の印象は高度成長期において住宅の開発・産業エリアとして発展してきた都市です。
また、減少率で見ると過疎化の進む山間部の町村が上位を占めており、エリアを大阪・阪神にしぼり表（Ｂ）にまとめました。 こちらは過疎化が進む町、アクセスの悪い成熟したベッドタウン等が並んでいます。
２つの表から読み解けることは、おおよそ10年後には確実に人口は減少し、自治体によって入居率が２割は減少する。
それに伴い、不動産の流動化が促進されていきます。すなわち、人口の減少を悲観するのではなく、流動化をチャンスと捉えて積極的な投資を行う機会とも言えます。


■人口が増加する自治体もある

　減少が多い一方、増加予測の自治体もあります。表（Ｃ）は増加率上位自治体です。
　大阪市内中心部への都心回帰が目立ちます。また滋賀県や京都府の衛星都市が行政主導で学校や企業誘致のほか、子育て支援策等が功を奏しています。
　これら３つの表から自治体の人口格差は今後大きくなります。賃貸住宅にも人気・不人気の格差が広がることが予想されます。 とは言え人口増加率の高いエリアにも資金力のある大手などの賃貸住宅の参入も増えてきますので、安泰とは言えません。


■将来に対応できる施策例
　中長期で賃貸経営で生き残れる施策例を紹介します。

・資産の組み替え
　人気都市の物件の購入や、地震災害リスクからポートフォリオの分散が大切です。

・選ばれる物件づくり
　エリアに問わず、選ばれる物件作りが必要です。その為には積極的な設備投資、計画的な修繕が必要です。

・修繕計画費も経費算入？
　積極的な投資を行うには、資金の捻出のため経費を圧縮することが有利です。例えば、修繕共済等を利用することで、経費の平準化と積立金全額を経費算入することができます。

　未来予測に対応すべく、管理部担当もマーケティング力や物件や資産状況ごとの価値向上策などに努めていますので、よろしくお願いします。


開発営業部　マネージャー
辻本　怜史

2023年・全国賃貸住宅新聞は、全国の不動産業者に設備に関するアンケートを行い、各種設備ランキングを発表しました。 今後需要が生まれるだろう最新設備には今後の動向の確認も大切ですが、基本設備の維持管理に目を向けるのが十分でないオーナー様もいらっしゃいます。エアコンを例に取り上げます。

オーナー様にはエアコンが壊れてから取り換える方もおられます。ところがここ１～２年でお客様は内覧時にエアコンの製造年をチェックされることをよく見かけます。 昨今の光熱費の値上がりと、エアコンの省エネ化が進み、８～10帖用の2.8kWタイプの電気代は、15年前の製品と比べ年間3,224円の節約になります。


また、ファミリー物件においても、リビング以外の部屋に取り付けることも入居促進につながります。 エアコンを新調するメリットは、冬シーズンに閑散期で手配がしやすいことと、経費計上で節税にもなります。 空室のタイミング等に適切に交換・設置することをおすすめいたします。


開発営業部　マネージャー
辻本　怜史