「TRGオーナーズ新聞」は、弊社管理業務のご紹介や最新の管理業界ニュースなどを掲載している新聞です。オーナー様向け情報紙として弊社が作成しております。このページでは記事の抜粋をご紹介いたします。
「第107号」のご紹介 （2023年4月号から抜粋）
不動産投資基礎23 市況と不動産投資家のタイプをゆるく紹介
時代が大きく変わりました。
昭和の時代は地主など富裕層によるアパート・マンション経営が主流でした。
当時の住宅ローン金利はおよそ５～９％で返済期間も２５年前後と、サラリーマンで不動産を所有するのは自宅だけで精一杯でした。
また、富裕層であっても、新築を建てる場合には、まず自己資金を何割か入れて、その土地だけでなく、場合によっては自宅も担保に入れて、ローンを組むという、かなりの与信があってもこのような扱いでした。
サラリーマン投資家の増加
ところが、平成末期～令和にかけて一般のサラリーマンが投資家として賃貸不動産事業に参入してきました。
その手法は多岐にわたります。例えば、ローンそのものを組まないやり方です。古い戸建を現金で購入してDIY（※注１）で改装し、賃貸に出して入居者が付いたら売却します。
これを繰り返して運用する投資家もいれば、アパートローンを利用して最初から一棟アパートやマンションを購入する投資家もいます。
巷では「メガ大家」なんて呼ばれている不動産投資家もいます。
とは言え、不動産投資・不動産事業には当然ながらリスクがあります。
悪徳不動産業者とスルガ銀行が結託して不正融資を行った、いわゆる「スルガスキーム」で大損をした投資家もいます。
「銀行のお墨付きの物件だと思ったら実態は欠陥マンションだった」といった内容で、テレビでもＮＨＫの「クローズアップ現代」やＴＢＳの「報道特集」などで報道されたのでご存じの方も多いと思います。
最近では投資家自らが土地を仕入れて新築を建てるスキームもあります。これを積極的に「指導」している不動産投資家向けの大家塾などもあり、一見すると不動産業者のような投資家も増えてきました。
このように、現在の収益不動産市場は裾野の広い分野になっています。
ライバルたちは不動産投資を「事業」として捉え、時に失敗することもあれば、その後分析と試行錯誤を繰り返しながら、情報を貪欲に収集してきています。
空き家も年々増加傾向
また、全体の市場の話では、総人口及び世帯数の減少に伴い、全国の空き家率は右肩上がりで増える見込みで、「入居者の確保」という椅子取りゲームが過熱していく様相は避けがたいものとなっています。
今後オーナー様がこの市場で戦っていくには、まずは正確かつ最新の情報を得ることが重要です。
グラフ上：空き家率（％／年） 実測値：総務省 住宅土地統計調査 ／ 予測値：野村総合研究所
今後対話機会も増加で情報の共有を期待
弊社管理部門のレンタックスで管理委託していただいているオーナー様には賃貸最前線の物件担当が定期的にご自宅等に伺って、直近の賃貸事情などを情報共有しています。
その上で短期的な部屋付け対策だけでなく、中長期的な方針を決めていきます。
営業店での取引オーナー様も同様ですが、管理物件のオーナー様と比べ、頻度はやや少なめです。
今年の６月には４年ぶりにオーナーセミナーを開催する予定ですので、奮ってご参加くださいませ。
また、ご依頼があれば個別訪問も実施しております。
空室対策、修繕計画、売買、相続、事業承継など、それぞれ専門スタッフがおりますのでお気軽にお声がけいただけましたら幸甚に存じます。
※注釈１：DIY＝自ら何かを作ったり修繕をするいわゆる日曜大工のこと（do it yourself）
売買営業部 課長
藤重 圭
２０２３年新年の賃貸繁忙期を終えました。
みなさまご所有物件の満室経営に弊社はご協力できておりますでしょうか。
ご満足いただいておりましても、そうでなくても、みなさまのお声をどうぞ弊社スタッフまでお聞かせくださいませ。
さて、政府は２０２３年５月８日をもって、新型コロナの感染法上の位置づけを季節性インフルエンザと同じ５類に引き下げることとしました。
このことにより、私たちの暮らしも医療体制や検査の有料化など変化を受けることになります。
またこれに先立ち３月１３日からマスク着用を国民の判断にゆだねるとして、このオーナーズ新聞が発刊されるころには街中での景色も変わっていると思われます。
しかしながら、弊社としましては当面「業務中はマスクの着用」を継続してまいります。
仲介営業店での接客時やオーナーさまとの面談時、またすべての部門での社外のみなさまとの面談時にはマスク着用をスタッフにもとめてまいります。
みなさまにおかれましては、堅苦しい対応と思われるかたもいらっしゃると思いますが、しばらくの間、辛抱いただけましたら幸甚です。
あるいは対面での面談にご不安のあるみなさまにも、ご安心して面談いただきますようお願い申し上げます。
社内においては引き続き感染防止に努力してまいりますので、今後とも弊社とのお付き合いをいただきますようお願い申し上げます。
「第106号」のご紹介 （2023年1月号から抜粋）
「宅配ボックス・導入するとアドバンテージ高い？」
宅配ＢＯＸは近年新築マンションで単身・ファミリーを問わずほぼ完備されてきました。
テナントリテンションを目指す既存物件にも波及が進みます。この設備の効果や数値など調査結果を紹介します。
今回特集する宅配ＢＯＸは本紙でも定期的に取り上げています。これは２つの要因があり、まずはニーズの増加と、もう一つは費用対効果の高さです。物件の価値向上でみると室内や外壁リノベーションなどに比べると安価で導入できます。
宅配ＢＯＸの設置は戸数によって最適なサイズがある程度定まっており、費用の差は、エントランス内に設置の一般タイプか、屋外に設置する防水・防滴タイプなどです。
右表の調査結果を見ると、物件検索をした際、「宅配ＢＯＸ」にチェックすると物件数はかなり絞られるので、まだまだ普及の余地がありそうです。
※宅配BOX・電源を伸ばせば屋外どこでも設置可能な防滴スリムタイプも有り（写真下）
調査によると「家賃が上がっても欲しい設備：注１」では１位の24時間ゴミ出し可能に次いで２位、「次に引っ越すときに欲しい設備：注２」では１位の省エネ機器に次いで２位といった人気ぶりです。
さらにコロナ禍で非接触というキーワードも追い風となり、それ以外にも女性がドアを開けて荷物を受け取らなくてもよいという、防犯面の向上にも寄与しています。
このように費用対効果とテナントリテンション効果が期待できますので、是非当社スタッフへお声がけください。
注釈１：全国賃貸住宅新聞２０２１ー10
注釈２：リクルート２０１７
開発営業部 マネジメントディレクター
與田 伸也
新年のご挨拶 2023年１月号
新型コロナウイルスのパンデミックが発生してから4年目が始まりました。まだ私たちは完全にコロナを制圧できたとは言えません。
しかし世界は経済を停滞させまいとして、コロナがすでに終わった社会現象のように扱っていますし、私たち自身も「そろそろ終わりにしませんか」という気持ちになっています。
コロナ以外にも、ロシア・ウクライナの戦争が昨年はじまり、国家間の紛争を外交でなく武力で解決しようとしています。安全保障問題では、私たちが住む日本のすぐそばで、米中対立のために台湾の主権が中国によって侵害される可能性が現実として迫っています。
さらに昨年は円安が大きく進行して一時的に１ドル１５０円を超える事態になりました。コメ以外ほとんどすべての資源を海外に依存している日本では物価が上昇し、生活を苦しめています。
私たちをとりまく環境は、ひとつが解決あるいは軽減しても、別の危機が訪れます。平穏な期間は常にないと思っているほうがいいのかもしれません。
２０２３年、当社は「簡単には折れない」をテーマに掲げて進んでまいります。
人は、なにかの困難なことに直面し、それを乗り越えることができても、さまざまな困難なことが波状攻撃のように幾度も発生すると、忍耐の限界が訪れたように感じて、「折れそうになる」と容易にギブアップを宣言したくなります。
しかしその本音は「折れそうだと弱音を言いたくなるほどの状況だが、そう簡単には折れない。」ではないかと思うのです。もちろんひとりでは解決できない困難も多いでしょう。
聖書のことばに「神は乗り越えられる試練しかあなたに与えない」というものがあります。
すなわち、「私たちに起こる困難に対して、すでに解決することのできる能力も技術も協力者も持っている。だから神様はこの課題を私に与え、そして私はこの課題を克服する。」という考え方なのではないかと理解しています。
迎えた２０２３年がどんなに厳しいものだとしても、幸いオーナーさまのまわりにも私たちにも、解決することができる能力・技術・仲間がいます。
２０２３年は、みなさまにもし困難があっても共に力を合わせて乗り越え、困難を克服したからこそ今があると、笑って過ごせるような年になることをお祈りして、年頭の挨拶とさせていただきます。
2023年１月吉日
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