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管理事例「入居率50%・築40年の老朽アパートが6ヶ月で入居率100%に」をご紹介

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    入居率50%・築40年の老朽アパートが6ヶ月で入居率100%に

    総戸数12戸と14戸の並んで建つ2棟のアパート、入居率は50%で老朽化が目立ち原状回復費用も多額になるが、家賃は安いまま。改装すればするほどマイナスになるのではないかという状況でした。

    問題点
    入居率50%/建て替えが不安(金銭面等)

対策前

兵庫県にある総戸数12戸と14戸の並んで建つ2棟のアパート、入居率は50%で老朽化が目立ち原状回復費用も多額になるが、家賃は安いまま。改装すればするほどマイナスになるのではないかという状況でした。
改善策として、アパート2棟を取り壊し、新築アパート12戸への建て替えを検討されていました。
しかし、多額の建築費用が掛かるので、先々家賃が下がったときにどうなるのか、子供たちに資産を残してやれるのか、将来の不安がオーナー様を襲っていました。

問題点:現状の家賃収入を捨てるのか?

2棟で年間約500万円の家賃収入がありました。新築に建て替えた場合、当然この収入はなくなります。そうであれば、現状のまま何もしない方がいいのではないか。
でも、老朽化した建物を放置しておくわけにはいかない、どちらにも決められない状態が続きました。

対策A棟→B棟へ大移動を行い、現状の家賃収入を維持したまま新たな一手を打つ。

まず、A棟→B棟へ入居者様に移動していただき、現状の家賃収入維持できる状況を提案。
A棟に内外装リノベーションを施し、新たな入居者様に入居いただき、物件を再生することを併せて提案しました。
A棟の入居数とB棟の空室数が同じでしたので、A棟からB棟に全ての入居者が移って頂ければ家賃収入は減らず、A棟はリノベーションを行い、10年間家賃固定型のサブリースを行う提案を致しました。

※下記は内外装リノベーション施工中の写真です。

対策の結果

A棟の入居者様をB棟に移動していただき、家賃収入を維持させることに成功しました。
A棟は提案どおり、内外装リノベーションと同時に耐震補強を行ったことで、15年程度建物の寿命を延ばすことができました。 
現状の2Kの間取りは、単身者をターゲットに1DKに変更、新築と同様の最新設備を導入。アパートの立地を考慮しバイク駐車場も併設、単身者に人気のインターネット無料設備も導入しました。 1室あたり約30,000円だった賃料を52,000円にアップ、駐車場を4台設併設しさらに収益率を上げ、家賃収入を84%アップすることに成功しました。
将来的にはB棟も老朽化が進みますので、10~15年後を目途にA・B棟の建て替えを行うことを計画しています。

※下記は内外装リノベーション後の写真です。

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